Si comprar una casa es muchas veces impensable, dada la precariedad que domina el mercado laboral, alquilarla se está poniendo cada vez más difícil. Un informe publicado ayer por el Banco de España revela que los precios del alquiler de vivienda han crecido alrededor de un 50% en el país durante los últimos cinco años y coloca a las capitales canarias entre las más afectadas por el encarecimiento del mercado. El desembolso medio necesario para arrendar una residencia se ha incrementado un 45% en Las Palmas de Gran Canaria entre 2014 y 2019, en tanto que en Santa Cruz de Tenerife lo ha hecho cerca de un 40%.
El estudio difundido ayer por el supervisor bancario, Evolución reciente del mercado del alquiler de vivienda en España -firmado por David López-Rodríguez y María de los Llanos Matea-, dibuja una situación muy parecida a un círculo vicioso: los contratos temporales y las exigencias de movilidad laboral llevan a un número creciente de ciudadanos y familias -jóvenes, sobre todo- a optar por vivir en casas arrendadas ante la incertidumbre de poder afrontar la prolongada carga de un préstamo hipotecario, al tiempo que el alza de la demanda -unida a otros factores, como el alquiler vacacional y la ampliación de los contratos a cinco años- sube los precios del alquiler y dificulta el acceso a una vivienda en condiciones. En resumen, hay menos oferta y más demanda, lo que provoca que el mercado se encarezca.
Elevada concentración turística
Las capitales más afectadas por el aparentemente desbocado avance de los precios son las grandes ciudades y las que presentan «una elevada concentración turística». Este último caso es el de Canarias, pero también el de Palma, que se sitúa como la capital en la que más se ha disparado el alquiler en el último quinquenio, que ahora es en torno a un 53% más caro que en 2014. En Barcelona, segunda en el ranking, concurren ambas circunstancias, pues es tanto una gran urbe como un potente foco de atracción de visitantes. Málaga y Madrid, con aumentos que rondan la media nacional, se encuentran a continuación. Tras ellas asoma Las Palmas de Gran Canaria, seguida por Valencia y Santa Cruz de Tenerife. En el otro extremo de este grupo de municipios que conforman la cabeza del pelotón se ubican Ciudad Real, Jaén, Cádiz y Huesca, que han experimentado subidas de precios inferiores al 10%.
Los autores del informe constatan que son los trabajadores y familias con menos recursos quienes han protagonizado el trasvase de compra a alquiler de vivienda que se ha producido tras la crisis económica, el estallido de la burbuja inmobiliaria y la precarización de las relaciones laborales. «La dificultad de los colectivos con menor renta para incrementar sus ingresos por la aún elevada incidencia del desempleo, la escasa duración de los nuevos contratos laborales o la mayor relevancia de la jornada reducida habrían aumentado la demanda de alquiler residencial, especialmente entre los hogares jóvenes», detallan López-Rodríguez y De los Llanos Matea. Otros factores, como la reducción del promedio de las ratios préstamo-precio de las nuevas hipotecas, la concentración de la actividad económica en zonas con una oferta rígida de vivienda residencial o la fiscalidad asociada a la vivienda, han contribuido a un «notable» crecimiento de la demanda en el mercado del alquiler residencial.
El avance del mercado de arrendamiento no impide que sea la propiedad el modelo mayoritario de tenencia de vivienda. Un 23,9% de la población vive de alquiler en España, una proporción que antes de la crisis apenas sobrepasaba el 20%, pero muy inferior a la que se da en países como Alemania (48,6%) y Austria (46%) y a la media de la Unión Europea (30,7%), según los últimos datos. En Canarias, el porcentaje de hogares que residen en régimen de alquiler ha escalado en 4,8 puntos desde 2013 y se coloca en el 19,5%.
La «combinación perfecta»
Isidro Martín, delegado en Canarias de la Asociación Profesional de Expertos Inmobiliarios (APEI), coincide en que los problemas para comprar de cada vez más ciudadanos explican la pujanza del arrendamiento, que en los momentos previos a la recesión se situaba en valores inferiores al 15%. Este factor sustenta también el llamativo encarecimiento del mercado, al que han contribuido otros -como la llegada de población extranjera y el buen momento que ha vivido el turismo- para crear una «combinación perfecta» que ha apuntalado esta tendencia.
La influencia del turismo se manifiesta en dos vertientes: por un lado, el desembarco de población foránea que, atraída por la «bonanza» que ha vivido el sector, se incorpora para trabajar en la industria turística y la oferta complementaria; por otro, el auge del alquiler vacacional. Aunque los efectos de este último fenómeno son innegables, Martín advierte de que «no debe ser demonizado». «Ha venido para quedarse, pero tiene que haber un decreto que lo regule», apunta el experto inmobiliario, que confía en que, al calor de esa regulación, una parte de las viviendas turísticas que se encuentran en situación «alegal o ilegal» regrese al mercado de alquiler residencial. Martín tiene la sensación, además, de que muchos propietarios «se están dando cuenta de que el alquiler vacacional es un negocio hasta cierto punto», por lo que algunos de ellos están regresando al mercado tradicional.
Pese a las contundentes conclusiones del informe del Banco de España, el delegado en Canarias de la APEI percibe que la situación -caracterizada, en ciertos casos, por precios «prohibitivos»- «se está empezando a moderar». «Hay un poco más, no mucho, de oferta en el mercado». El descenso del turismo y un brexit que está «a las puertas» colaboran en este sentido. No obstante, Martín ve «incertidumbres» en el horizonte, como el papel que empiezan a desempeñar vehículos de inversión como las socimis y las grandes empresas y el riesgo de que puedan «marcar los precios del mercado» en los últimos años, como ya sucede en grandes ciudades como Madrid.
Plácido González, portavoz de la Asociación Canaria de Empresas de Gestión Inmobiliaria (Acegi), destaca que el aumento de precios tiene razones «bastante simples». «Hay menos vivienda de alquiler. La gente que la tenía la ha dedicado al alquiler vacacional». La ampliación de tres a cinco años de la duración de los contratos -en vigor desde el pasado marzo- también ha impactado, puesto que los propietarios, reticentes ante la posibilidad de aguantar dicho plazo con inquilinos que no cumplen, ponen «un filtro», en forma de precios más altos.
González ve inevitable una moderación del mercado, derivada sobre todo de que muchos pisos no podrán ser alquilados si las tarifas siguen al alza. «Si la vivienda permanece mucho tiempo vacía, el propietario decidirá hacer algo, y bajará precios o pondrá el inmueble en venta», pronostica el representante de Acegi.
Escalada de precios también en Icod de los Vinos
Ante la ausencia de información oficial sobre precios de alquiler, los firmantes del artículo publicado por el regulador han tenido que recurrir a la web del portal inmobiliario Idealista. De esos datos se desprende que la escalada que ha registrado el mercado va más allá de las capitales de provincia. Hay ocho municipios en Canarias que ostentan en la actualidad su máximo histórico en precios: La Oliva, Adeje, El Rosario, Guía de Isora, Icod de los Vinos y La Laguna, además de Las Palmas de Gran Canaria y Santa Cruz de Tenerife. La media del Archipiélago también es más alta que nunca, así como en la provincia de Las Palmas, mientras que en la de Santa Cruz de Tenerife está solo un 0,6% por debajo.
El acelerado crecimiento de los precios del alquiler contrasta con el mucho más lento de la compraventa, que se ha incrementado solo un 6,8% desde 2013 en España. Esto ha estimulado la práctica de adquirir vivienda para luego ponerla en arrendamiento, en la que también las capitales canarias han destacado por su rentabilidad. Así, Santa Cruz de Tenerife presenta una rentabilidad superior al 7% -la tercera más elevada del país- y Las Palmas de Gran Canaria de algo más del 6% -la décima más alta-, según los datos de Idealista y del propio Banco de España.
Desahucios y rescisiones de contratos
La extensión del alquiler como régimen de tenencia de vivienda y el espectacular incremento de los precios han generado cambios en los desahucios, que hace unos años afectaban de forma mayoritaria al impago de las cuotas hipotecarias y ahora se centran más en las casas arrendadas. Inma Évora, activista de la Plataforma de Afectados por la Hipoteca (PAH), acusa a la banca -amparándose en otras «figuras jurídicas»- de acaparar el mercado y a las administraciones de no ejercer la suficiente supervisión. Los desalojos relacionados con el alquiler, advierte, «se han disparado», producto de que «se ha permitido especular y acaparar». Además de los desahucios, las rescisiones de contratos por subidas bruscas de los precios han sido la tónica en los últimos años, señala Évora. «Si el precio del mercado sube, todos quieren que su vivienda esté al precio del mercado», expone la activista. De esta situación surge un fenómeno, la ocupación de inmuebles vacíos, que es «criminalizado» a pesar, a su juicio, de que muchas familias recurren a esta práctica ante la falta de alternativas. Para Évora, es urgente «defender la función social de la vivienda», algo que, desde su punto de vista, «no choca con la propiedad privada». La activista recuerda que en otros países europeos -Portugal es el ejemplo más cercano- se ha legislado para poner topes a los precios del alquiler.
Fuente: El Día (Miguel Gómez)
